Cession de parts de SCI : le nouveau formalisme obligatoire depuis juin 2026

Vendre ou acheter des parts de SCI (Société civile immobilière) ne s'improvise plus. La loi du 25 juin 2026 introduit une évolution significative dans le régime des cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière, et met fin à une pratique vieille de plusieurs décennies : la cession par simple acte entre particuliers. Décryptage de ce qui change et de ce que cela implique pour vos opérations, notamment la cession de parts sociales de SCI.

Ce que prévoit la loi du 25 juin 2026 :

Jusqu'à présent, il suffisait d'un simple acte sous seing privé, rédigé directement entre les parties, pour transférer la propriété de parts de SCI ou de toute autre société à prépondérance immobilière. La loi du 25 juin 2026 met fin à cette pratique.

Désormais, les actes de cession devront être établis ou contresignés par un professionnel habilité : notaire, avocat ou expert-comptable assurant le suivi de la société. Concrètement, à peine de nullité, la cession devra désormais prendre l'une des trois formes suivantes :

un acte authentique, reçu par un notaire ;
un acte contresigné par avocat ;
un acte sous seing privé rédigé par l'expert-comptable qui assure le suivi comptable de la société, dans les seuls cas où il y est légalement habilité.

La pratique de l'acte sous seing privé « simple » entre associés, sans intervention d'un professionnel du droit ou du chiffre, appartient donc désormais au passé.

Quelles sanctions en cas de non-respect du formalisme ?

Tout acte de cession qui ne respecterait pas ce nouveau formalisme expose les parties à une double sanction :

la nullité de la cession, qui peut être invoquée par toute personne intéressée ;
l'impossibilité d'enregistrer fiscalement l'opération auprès de l'administration.

Autrement dit, un acte rédigé « à la main » entre associés, aussi bien intentionné soit-il, ne suffit plus à sécuriser juridiquement et fiscalement la transaction

Pourquoi cette réforme sur le formalisme ?

Au-delà d'une formalité supplémentaire, cette réforme du régime poursuit plusieurs objectifs :
✔️ renforcer la sécurité juridique des opérations ;
✔️ améliorer la fiabilité des actes présentés à l'enregistrement ;
✔️ limiter les contentieux liés aux cessions de titres immobiliers.

En resserrant le cadre légal, le législateur entend professionnaliser des opérations patrimoniales qui, jusqu'ici, échappaient largement à tout contrôle en amont.

Anticiper la cession de vos parts sociales dès les premières étapes

Cette évolution souligne l'importance d'anticiper les aspects juridiques d'une cession dès les premières étapes du projet, en s'entourant des professionnels compétents. Un montage mal préparé, ou un acte confié au mauvais interlocuteur, peut aujourd'hui compromettre l'ensemble de l'opération.

Chez Hoquet Business, les conseillers travaillent au quotidien aux côtés d’avocats, de notaires et d’experts-comptables afin de sécuriser les opérations de cession et d'acquisition de titres de sociétés.

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