Fonds de commerce ou droit au bail : que reprenez-vous vraiment ?
Reprendre un commerce, ce n'est pas toujours reprendre une activité : selon que vous achetez un fonds de commerce ou un vous n’achetez pas les mêmes éléments, les mêmes paramètres.
Les deux notions sont souvent confondues, car le droit au bail est l'un des éléments du fonds de commerce. Pourtant, elles répondent à deux projets différents : poursuivre une affaire qui fonctionne déjà, ou s'installer dans un emplacement pour y lancer sa propre activité.
Cet article fait le point sur ce que recouvre chaque option et sur les questions à se poser avant de signer.
Le fonds de commerce : reprendre l'affaire
Le fonds de commerce réunit ce qui permet d'exploiter une activité et d'en attirer une clientèle : acheter un fonds, c'est reprendre une affaire qui existe déjà.
Il se compose de deux familles d'éléments :
• les éléments incorporels : la clientèle, l'achalandage, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, mais aussi les marques, brevets, licences ainsi que les dessins et modèles ;
• les éléments corporels : le mobilier commercial, le matériel et l'outillage, les marchandises.
Les murs n'en font pas partie : leur vente est un acte distinct. Les créances, les dettes et la plupart des contrats ne sont pas automatiquement transmis avec le fonds, sous réserve des règles particulières applicables à certains contrats, notamment les contrats de travail (Notaires de France).
Attention : un fonds de commerce ne se transmet pas forcément en bloc. Ce qui est réellement cédé dépend de ce que l'acte de vente désigne, d'où l'intérêt de lister précisément chaque élément.
Le droit au bail : reprendre l'emplacement
Quand il est cédé seul, vous reprenez le local et son bail, mais pas la clientèle, ni l'enseigne, ni le nom commercial du précédent exploitant. Vous lancez votre propre activité et vous construisez votre propre clientèle.
En devenant titulaire du bail, vous en reprenez aussi les conditions : durée, loyer, activités autorisées dans les locaux. Le bail peut encadrer la cession, par exemple en demandant l'accord du bailleur ou sa présence à l'acte. La loi interdit toutefois au bailleur de faire obstacle à la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce. En cas de cession du droit au bail seul, les conditions prévues par le bail doivent être examinées attentivement.
Côté formalités, les modalités de notification de la cession au bailleur doivent être vérifiées au regard du bail et de l’acte de cession. Il convient de distinguer l’accord préalable du bailleur, lorsqu’il est requis, de la notification de la cession.
En un coup d'œil : fonds de commerce ou droit au bail
Les points de vigilance avant de signer
- Lire le bail en détail. Durée, loyer et sa révision, activités autorisées, clauses sur la cession : le bail conditionne la valeur de votre projet.
- Demander les chiffres de l'activité (fonds de commerce). Depuis 2019, la loi n'impose plus de faire figurer dans l'acte le chiffre d'affaires et les résultats des trois derniers exercices. Le vendeur reste toutefois tenu d'informer l'acheteur loyalement : réclamez bilans et chiffres.
- Faire désigner chaque élément cédé dans l'acte : clientèle, enseigne, matériel, marchandises, licences, etc.
- Anticiper le calendrier. Pour un fonds, la cession fait l’objet d’une publication sur un support habilité à recevoir des annonces légales et au BODACC dans les 15 jours. Les créanciers disposent de 10 jours à compter de la dernière publication pour former opposition au paiement du prix. Pendant ce délai, le prix ne doit pas être remis librement au vendeur.
- Budgéter les frais. Droits d'enregistrement, honoraires de rédaction de l'acte, formalités de publicité : ils s'ajoutent au prix de cession.
Dans certaines communes, la mairie peut aussi disposer d'un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce et de baux commerciaux dans un périmètre défini : renseignez-vous avant de signer.
Quelle option choisir ?
Dans les deux cas, le prix, le bail et le contenu exact de la cession méritent d'être étudiés avec un professionnel avant tout engagement.
Vous souhaitez reprendre un commerce ou trouver le bon emplacement pour votre projet ? Les conseillers Hoquet Business vous accompagnent à chaque étape de votre démarche, de l’analyse de votre projet à la recherche d’une opportunité adaptée, afin de vous aider àavancer avec une vision claire des enjeux et des points à vérifier avant de vous engager.
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