Les stratégies pour négocier efficacement les termes d'un bail commercial
Lors de votre recherche de locaux commerciaux pour votre société, il est indispensable d’être entouré de professionnels de l’immobilier d’entreprise. En effet, le bail commercial ne doit pas être signé à la légère et comporte des clauses qui peuvent être négociées. Alors quelle stratégie adopter pour négocier efficacement les termes d’un contrat de bail commercial ?
Connaître le marché immobilier local
Dans un premier temps, vous devez vous renseigner sur les prix pratiqués dans votre zone d’implantation. En effet, cela vous aidera à avoir une idée de la valeur des locaux commerciaux dans votre secteur. En outre, vous pourrez aussi identifier les points forts et les faiblesses des différents quartiers. Autant d’arguments que vous pourrez mettre en avant lors de la négociation du loyer par exemple.
Se préparer à la négociation
Pour entamer une négociation, il est important de connaître vos besoins commerciaux, vos limites financières et vos priorités en matière d’emplacement. N’oubliez pas de faire un business plan pour vérifier l'adéquation du montant du loyer avec l'activité envisagée.
En connaissant parfaitement vos objectifs et votre budget, vous serez plus à même de mener une négociation efficace.
Le plus important est de connaître les clauses qu’il est possible de négocier dans un bail commercial. En effet, ce dernier, bien qu’il soit encadré en partie par la loi Pinel, n’en reste pas moins négociable.
En connaissant parfaitement vos objectifs et votre budget, vous serez plus à même de mener une négociation efficace.
Le plus important est de connaître les clauses qu’il est possible de négocier dans un bail commercial. En effet, ce dernier, bien qu’il soit encadré en partie par la loi Pinel, n’en reste pas moins négociable.
La fixation du loyer initial
Le loyer est fixé librement par les parties. C’est pourquoi il est important de se renseigner sur les prix du marché afin de ne pas payer un loyer surévalué.
Attention, soyez attentif à la clause « recettes ». Cette dernière a pour conséquence de déterminer le loyer en fonction du chiffre d’affaires, avec un loyer plancher.
Bon à savoir : depuis 2014, la loi Pinel encadre la répartition des charges et des travaux. Ces clauses ne sont donc plus négociables pour les baux signés depuis cette date.
Attention, soyez attentif à la clause « recettes ». Cette dernière a pour conséquence de déterminer le loyer en fonction du chiffre d’affaires, avec un loyer plancher.
Bon à savoir : depuis 2014, la loi Pinel encadre la répartition des charges et des travaux. Ces clauses ne sont donc plus négociables pour les baux signés depuis cette date.
La révision du loyer
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé légalement tous les 3 ans ou selon une clause d’échelle mobile. Cette dernière est négociable.
Concrètement, avec la clause d’échelle mobile, le montant du loyer est révisé annuellement et selon un indice de référence choisit en rapport avec l’activité de l’entreprise. Ainsi, l'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail.
Il est donc possible de prévoir dans le contrat que la variation ne soit prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
En outre, si la variation d’indice diminue ou augmente le loyer initial de plus de 25%, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative.
Bon à savoir : pensez aussi à négocier la clause de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail commercial au terme des 9 ans !
Concrètement, avec la clause d’échelle mobile, le montant du loyer est révisé annuellement et selon un indice de référence choisit en rapport avec l’activité de l’entreprise. Ainsi, l'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail.
Il est donc possible de prévoir dans le contrat que la variation ne soit prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
En outre, si la variation d’indice diminue ou augmente le loyer initial de plus de 25%, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative.
Bon à savoir : pensez aussi à négocier la clause de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail commercial au terme des 9 ans !
Les clauses relatives à la cession du bail
Parmi les clauses relatives à la cession du bail, on retrouve deux clauses négociables :
- la cession du bail sans le fonds de commerce : il est possible de prévoir l'interdiction de céder le bail seul. Toutefois, cette cession est de droit lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.
- la clause de garantie solidaire : le locataire reste solidaire en cas de cession du bail, et ce pendant 3 ans. Autrement dit cette clause donne le droit au propriétaire de se tourner vers les anciens locataires du local commercial en cas de non-paiement du loyer par le locataire actuel. La loi Pinel a limité cette clause à 3 ans, mais il reste possible de la négocier.
Les activités exercées dans les lieux loués
Le locataire ne peut exercer que les activités mentionnées au bail. Par conséquent, cette clause doit être rédigée avec attention en précisant l’ensemble des activités que vous envisagez d’exercer.
Néanmoins, il est possible en cours de bail de demander un changement d’activité. C’est ce que l’on appelle la déspécialisation qui répond à une procédure formalisée que le locataire devra suivre afin d’obtenir l’accord du bailleur.
Néanmoins, il est possible en cours de bail de demander un changement d’activité. C’est ce que l’on appelle la déspécialisation qui répond à une procédure formalisée que le locataire devra suivre afin d’obtenir l’accord du bailleur.
La clause d’exclusivité ou de non-concurrence
Ces deux clauses permettent d’interdire au bailleur d’exercer une activité concurrente de celle de son locataire, directement ou non, et de louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’une activité concurrente.
En résumé, un bail commercial demande de connaître la réglementation afin d’éviter les mauvaises surprises. C’est pourquoi, pour réussir une négociation des termes du bail, le mieux est d’être accompagné d’expert en immobilier d’entreprise.
En résumé, un bail commercial demande de connaître la réglementation afin d’éviter les mauvaises surprises. C’est pourquoi, pour réussir une négociation des termes du bail, le mieux est d’être accompagné d’expert en immobilier d’entreprise.
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