BAUX COMMERCIAUX : les principaux apports de la loi de simplification de la vie économique
Publiée au Journal officiel le 26 mai 2026, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions au statut des baux commerciaux. Si certaines mesures consacrent des pratiques déjà bien établies, d'autres modifient sensiblement les équilibres entre bailleurs et locataires et appellent une vigilance particulière lors de la rédaction des baux comme dans leur exécution.
Le texte intervient sur plusieurs aspects essentiels du régime des baux commerciaux : mensualisation du loyer, encadrement des garanties, modalités de leur restitution en fin de bail ou lors d'une mutation de l'immeuble, création d'un mécanisme de clause d'indexation « tunnel », évolution du droit de préférence du locataire et nouvelles conditions de suspension des effets de la clause résolutoire. En revanche, le législateur a finalement renoncé à remettre en cause la possibilité de mettre contractuellement la taxe foncière à la charge du locataire.
Il convient toutefois d'aborder cette réforme avec prudence. Le texte définitivement adopté diffère sensiblement de celui voté en première lecture par l'Assemblée nationale le 17 juin 2025. Les débats parlementaires, les modifications apportées par le Sénat puis les arbitrages de la Commission mixte paritaire ont conduit à l'abandon ou à la réécriture de plusieurs dispositions. Les commentaires publiés au cours de la procédure législative doivent donc être relus à la lumière de la version définitive de la loi.
Certaines dispositions soulèvent en outre des interrogations pratiques auxquelles le texte n'apporte pas encore de réponse. Leur mise en œuvre dépendra vraisemblablement des premières décisions rendues par les juridictions, qu'il conviendra de suivre avec attention.
Enfin, un dernier point mérite d'être souligné. Les articles L. 145-32-1, L. 145-38-1, L. 145-40, L. 145-41 et L. 145-46-1 du Code de commerce figurent désormais parmi les dispositions visées par l'article L. 145-15. Ils revêtent donc un caractère d'ordre public : les parties ne peuvent y déroger par une stipulation contractuelle. Ce choix du législateur témoigne de l'importance qu'il entend conférer à ces nouvelles règles et impose aux praticiens d'en mesurer pleinement les conséquences lors de la négociation et de la gestion des baux commerciaux.
Mensualisation du loyer (article L. 145-32-1 du Code de commerce) :
La loi crée un nouveau droit au profit de certains locataires commerciaux : ceux qui exercent une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou une prestation de services à caractère commercial ou artisanal peuvent désormais demander que leur loyer soit acquitté chaque mois, en remplacement du paiement trimestriel traditionnel.
Cette faculté présente un caractère impératif. Aucune clause du bail ne peut donc en exclure ou en limiter l'exercice.
Le bailleur est tenu de faire droit à cette demande, sauf si deux conditions sont réunies : le locataire présente un arriéré de loyers ou de charges et cet arriéré n'a fait l'objet d'aucune contestation préalable.
En pratique : Le texte ne prévoit aucune formalité particulière pour solliciter la mensualisation. Une lettre recommandée, un courrier simple ou même un courriel devraient donc être suffisants, dès lors que le locataire est en mesure d'établir la date de sa demande ainsi que sa réception par le bailleur.
Lorsque les conditions sont réunies, la mensualisation prend effet à compter de la première échéance de loyer suivant la demande.
Cette nouvelle règle s'applique également aux baux en cours.
Cette faculté présente un caractère impératif. Aucune clause du bail ne peut donc en exclure ou en limiter l'exercice.
Le bailleur est tenu de faire droit à cette demande, sauf si deux conditions sont réunies : le locataire présente un arriéré de loyers ou de charges et cet arriéré n'a fait l'objet d'aucune contestation préalable.
En pratique : Le texte ne prévoit aucune formalité particulière pour solliciter la mensualisation. Une lettre recommandée, un courrier simple ou même un courriel devraient donc être suffisants, dès lors que le locataire est en mesure d'établir la date de sa demande ainsi que sa réception par le bailleur.
Lorsque les conditions sont réunies, la mensualisation prend effet à compter de la première échéance de loyer suivant la demande.
Cette nouvelle règle s'applique également aux baux en cours.
Champ d’application : une mesure réservée à certaines activités
Le bénéfice de la mensualisation est limité aux activités expressément visées par la loi. Les locaux exclusivement affectés à des bureaux administratifs, les sites industriels ou les entrepôts ne sont donc pas concernés.
De la même manière, les baux dérogatoires conclus sur le fondement de l'article L. 145-5 du Code de commerce ainsi que les conventions d'occupation précaire prévues par l'article L. 145-5-1 restent exclus du dispositif, ces contrats n'étant pas soumis au statut des baux commerciaux.
De la même manière, les baux dérogatoires conclus sur le fondement de l'article L. 145-5 du Code de commerce ainsi que les conventions d'occupation précaire prévues par l'article L. 145-5-1 restent exclus du dispositif, ces contrats n'étant pas soumis au statut des baux commerciaux.
L’exception liée aux impayés
Le refus opposé par le bailleur ne peut reposer sur la seule existence d'un impayé. Encore faut-il que la dette locative n'ait jamais été contestée par le locataire avant sa demande de mensualisation.
La loi étant silencieuse sur les modalités de cette contestation, tout écrit paraît pouvoir être retenu, qu'il s'agisse d'un courriel ou d'un courrier, à condition qu'il manifeste sans ambiguïté la volonté du locataire de contester les sommes réclamées. Comme toujours en matière contractuelle, cette contestation devra naturellement être formulée de bonne foi.
La situation pourra être plus délicate lorsqu'une procédure collective est ouverte. En présence de créances antérieures demeurées impayées, le droit à la mensualisation pourrait se heurter aux règles propres aux procédures collectives, de sorte que cette question donnera probablement lieu à des précisions jurisprudentielles.
La loi étant silencieuse sur les modalités de cette contestation, tout écrit paraît pouvoir être retenu, qu'il s'agisse d'un courriel ou d'un courrier, à condition qu'il manifeste sans ambiguïté la volonté du locataire de contester les sommes réclamées. Comme toujours en matière contractuelle, cette contestation devra naturellement être formulée de bonne foi.
La situation pourra être plus délicate lorsqu'une procédure collective est ouverte. En présence de créances antérieures demeurées impayées, le droit à la mensualisation pourrait se heurter aux règles propres aux procédures collectives, de sorte que cette question donnera probablement lieu à des précisions jurisprudentielles.
Incidences pratiques pour les bailleurs et les locataires
L'application immédiate de cette réforme signifie que les locataires remplissant les conditions légales peuvent solliciter la mensualisation sans attendre le renouvellement de leur bail.
Pour les nouveaux contrats, les rédacteurs devront tenir compte de cette évolution. En revanche, aucune stipulation contractuelle ne pourra priver par avance le locataire de cette faculté, celle-ci relevant désormais des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux.
Pour les nouveaux contrats, les rédacteurs devront tenir compte de cette évolution. En revanche, aucune stipulation contractuelle ne pourra priver par avance le locataire de cette faculté, celle-ci relevant désormais des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux.
Plafonnement des garanties à 3 mois de loyer (article L. 145-40 du Code de commerce) :
La loi instaure un encadrement des garanties susceptibles d'être exigées du locataire exerçant une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou une activité de services à caractère commercial ou artisanal.
Désormais, les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne peuvent excéder l'équivalent de trois mois de loyer. Le texte étend également cette limitation aux autres sûretés susceptibles d'être sollicitées par le bailleur, telles que les cautionnements ou les garanties autonomes à première demande.
Cette règle revêt un caractère d'ordre public et s'impose à l'ensemble des contrats entrant dans son champ d'application.
En revanche, elle ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur de la loi.
En pratique : La rédaction retenue par le législateur laisse subsister une interrogation importante. Il n'est pas clairement indiqué si le plafond de trois mois s'apprécie globalement, toutes garanties confondues, ou s'il s'applique à chacune d'elles prise isolément.
Selon la première interprétation, le bailleur ne pourrait exiger qu'un niveau maximal de garantie correspondant à trois mois de loyer, quel que soit le mécanisme retenu. La seconde autoriserait le cumul d'un dépôt de garantie et d'une autre sûreté, chacun pouvant atteindre cette limite.
À défaut de précision dans le texte, cette question devrait être tranchée par la jurisprudence.
Conséquences pratiques : La loi ne prévoit aucune sanction spécifique lorsque le plafond est dépassé. Néanmoins, le caractère impératif de cette disposition conduit à considérer que les stipulations contraires encourent la sanction prévue par l'article L. 145-15 du Code de commerce et pourraient être réputées non écrites, au moins pour la fraction excédant le plafond légal.
Les contrats actuellement en cours ne sont pas remis en cause. En revanche, lors de chaque renouvellement, les clauses relatives aux garanties devront être réexaminées afin d'être mises en conformité avec les nouvelles exigences légales.
Désormais, les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne peuvent excéder l'équivalent de trois mois de loyer. Le texte étend également cette limitation aux autres sûretés susceptibles d'être sollicitées par le bailleur, telles que les cautionnements ou les garanties autonomes à première demande.
Cette règle revêt un caractère d'ordre public et s'impose à l'ensemble des contrats entrant dans son champ d'application.
En revanche, elle ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur de la loi.
En pratique : La rédaction retenue par le législateur laisse subsister une interrogation importante. Il n'est pas clairement indiqué si le plafond de trois mois s'apprécie globalement, toutes garanties confondues, ou s'il s'applique à chacune d'elles prise isolément.
Selon la première interprétation, le bailleur ne pourrait exiger qu'un niveau maximal de garantie correspondant à trois mois de loyer, quel que soit le mécanisme retenu. La seconde autoriserait le cumul d'un dépôt de garantie et d'une autre sûreté, chacun pouvant atteindre cette limite.
À défaut de précision dans le texte, cette question devrait être tranchée par la jurisprudence.
Conséquences pratiques : La loi ne prévoit aucune sanction spécifique lorsque le plafond est dépassé. Néanmoins, le caractère impératif de cette disposition conduit à considérer que les stipulations contraires encourent la sanction prévue par l'article L. 145-15 du Code de commerce et pourraient être réputées non écrites, au moins pour la fraction excédant le plafond légal.
Les contrats actuellement en cours ne sont pas remis en cause. En revanche, lors de chaque renouvellement, les clauses relatives aux garanties devront être réexaminées afin d'être mises en conformité avec les nouvelles exigences légales.
Restitution des garanties lors de la mutation des locaux loués (article L. 145-40 du Code de commerce) :
La réforme distingue désormais les délais de restitution selon la nature de la garantie concernée.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de trois mois à compter de la restitution des locaux, tandis que les autres garanties devront être levées ou restituées dans un délai maximal de six mois.
Le bailleur conserve toutefois la faculté de retenir les sommes restant dues par le locataire, ou celles qu'il serait amené à régler pour son compte, à condition d'être en mesure d'en justifier.
Ces nouvelles dispositions sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux baux en cours pour toutes les restitutions intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
En pratique : Le délai de trois mois laissés au bailleur pour restituer le dépôt de garantie pourrait, dans certaines situations, s'avérer particulièrement contraignant.
La difficulté se rencontrera notamment lorsque le bail prévoit une régularisation annuelle des charges. Pour les baux soumis à l'article R. 145-36 du Code de commerce, cette régularisation n'intervient qu'au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle les charges sont dues. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, elle dépend en outre de l'approbation préalable des comptes de la copropriété, le bailleur disposant ensuite d'un délai de trois mois pour procéder à la régularisation.
Dans ces hypothèses, le bailleur pourrait être tenu de restituer le dépôt de garantie avant même d'être en mesure d'arrêter définitivement les comptes de charges.
Une anticipation rigoureuse de la fin du bail sera donc indispensable. Le bailleur devra réunir, dans la mesure du possible, l'ensemble des éléments justificatifs lui permettant d'opérer les retenues autorisées par la loi dans le délai imparti, tout en veillant à pouvoir démontrer le caractère fondé des sommes conservées.
Un point de vigilance : la remise des clés
Si la loi fixe désormais les délais de restitution des garanties, elle demeure silencieuse sur leur point de départ.
En pratique, celui-ci dépendra de la date à laquelle les locaux auront effectivement été restitués au bailleur. Afin d'éviter toute contestation, il est recommandé d'encadrer précisément cette étape dans le contrat ou de formaliser la remise des clés par un procès-verbal contradictoire, un récépissé ou tout autre mode de preuve permettant d'établir avec certitude la date de restitution.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de trois mois à compter de la restitution des locaux, tandis que les autres garanties devront être levées ou restituées dans un délai maximal de six mois.
Le bailleur conserve toutefois la faculté de retenir les sommes restant dues par le locataire, ou celles qu'il serait amené à régler pour son compte, à condition d'être en mesure d'en justifier.
Ces nouvelles dispositions sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux baux en cours pour toutes les restitutions intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
En pratique : Le délai de trois mois laissés au bailleur pour restituer le dépôt de garantie pourrait, dans certaines situations, s'avérer particulièrement contraignant.
La difficulté se rencontrera notamment lorsque le bail prévoit une régularisation annuelle des charges. Pour les baux soumis à l'article R. 145-36 du Code de commerce, cette régularisation n'intervient qu'au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle les charges sont dues. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, elle dépend en outre de l'approbation préalable des comptes de la copropriété, le bailleur disposant ensuite d'un délai de trois mois pour procéder à la régularisation.
Dans ces hypothèses, le bailleur pourrait être tenu de restituer le dépôt de garantie avant même d'être en mesure d'arrêter définitivement les comptes de charges.
Une anticipation rigoureuse de la fin du bail sera donc indispensable. Le bailleur devra réunir, dans la mesure du possible, l'ensemble des éléments justificatifs lui permettant d'opérer les retenues autorisées par la loi dans le délai imparti, tout en veillant à pouvoir démontrer le caractère fondé des sommes conservées.
Un point de vigilance : la remise des clés
Si la loi fixe désormais les délais de restitution des garanties, elle demeure silencieuse sur leur point de départ.
En pratique, celui-ci dépendra de la date à laquelle les locaux auront effectivement été restitués au bailleur. Afin d'éviter toute contestation, il est recommandé d'encadrer précisément cette étape dans le contrat ou de formaliser la remise des clés par un procès-verbal contradictoire, un récépissé ou tout autre mode de preuve permettant d'établir avec certitude la date de restitution.
Restitution des garanties en cas de mutation de l'immeuble (article L. 145-40 du Code de commerce)
La loi précise les conséquences de la cession de l'immeuble sur les garanties consenties par le locataire.
S'agissant du dépôt de garantie, l'obligation de restitution est automatiquement transférée à l'acquéreur. Celui-ci devient débiteur à l'égard du locataire, indépendamment du fait que les sommes lui aient effectivement été reversées par le vendeur lors de la vente.
Les autres garanties suivent un régime différent. Leur caducité intervient de plein droit lors de la mutation de l'immeuble. Le vendeur est alors tenu de restituer les documents correspondants et d'accomplir les formalités nécessaires à leur mainlevée dans un délai de six mois.
Ces dispositions présentent un caractère d'ordre public et s'appliquent aussi bien aux baux en cours qu'aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
Analyse :
La formule retenue par le législateur est particulièrement large puisqu'elle vise les « autres garanties de toute nature ». À défaut d'exclusion expresse, cette rédaction paraît englober tant les cautionnements personnels que les garanties autonomes à première demande.
Cette interprétation devra néanmoins être confirmée par la pratique et, le cas échéant, par les décisions des juridictions appelées à préciser le champ exact de cette nouvelle disposition.
S'agissant du dépôt de garantie, l'obligation de restitution est automatiquement transférée à l'acquéreur. Celui-ci devient débiteur à l'égard du locataire, indépendamment du fait que les sommes lui aient effectivement été reversées par le vendeur lors de la vente.
Les autres garanties suivent un régime différent. Leur caducité intervient de plein droit lors de la mutation de l'immeuble. Le vendeur est alors tenu de restituer les documents correspondants et d'accomplir les formalités nécessaires à leur mainlevée dans un délai de six mois.
Ces dispositions présentent un caractère d'ordre public et s'appliquent aussi bien aux baux en cours qu'aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
Analyse :
La formule retenue par le législateur est particulièrement large puisqu'elle vise les « autres garanties de toute nature ». À défaut d'exclusion expresse, cette rédaction paraît englober tant les cautionnements personnels que les garanties autonomes à première demande.
Cette interprétation devra néanmoins être confirmée par la pratique et, le cas échéant, par les décisions des juridictions appelées à préciser le champ exact de cette nouvelle disposition.
Encadrement de la clause d'indexation dite « tunnel » (article L. 145-38-1 du Code de commerce) :
La loi introduit un nouveau mécanisme permettant aux parties d'encadrer les effets de la clause d'indexation du loyer en instaurant un « tunnel » de variation.
Les parties peuvent ainsi convenir que l'évolution annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ne pourra excéder un pourcentage déterminé, tant à la hausse qu'à la baisse. Le dispositif ne remet donc pas en cause le principe de l'indexation, mais autorise les cocontractants à en limiter les effets lorsque les variations de l'indice deviennent particulièrement importantes.
Cette faculté est toutefois soumise à deux conditions cumulatives.
D'une part, le mécanisme ne concerne que les baux portant sur des locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC). Les baux faisant référence à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) demeurent exclus du dispositif.
D'autre part, la limitation doit impérativement être symétrique. Le pourcentage maximal de variation admis à la hausse doit être identique à celui retenu à la baisse. Toute clause instituant un plafonnement asymétrique serait contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38-1 du Code de commerce.
Cette nouvelle règle est immédiatement applicable aux baux en cours.
Analyse
Le texte ne prévoit aucune disposition transitoire concernant les clauses d'indexation déjà stipulées dans les contrats existants. Les parties demeurent donc libres de modifier leur bail par voie d'avenant afin d'y intégrer un mécanisme de tunnel conforme aux nouvelles exigences légales.
Pour les baux à conclure, une attention particulière devra être portée à la rédaction de la clause d'indexation. Le respect du principe de symétrie constitue désormais une condition essentielle de sa validité.
Les parties peuvent ainsi convenir que l'évolution annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ne pourra excéder un pourcentage déterminé, tant à la hausse qu'à la baisse. Le dispositif ne remet donc pas en cause le principe de l'indexation, mais autorise les cocontractants à en limiter les effets lorsque les variations de l'indice deviennent particulièrement importantes.
Cette faculté est toutefois soumise à deux conditions cumulatives.
D'une part, le mécanisme ne concerne que les baux portant sur des locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC). Les baux faisant référence à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) demeurent exclus du dispositif.
D'autre part, la limitation doit impérativement être symétrique. Le pourcentage maximal de variation admis à la hausse doit être identique à celui retenu à la baisse. Toute clause instituant un plafonnement asymétrique serait contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38-1 du Code de commerce.
Cette nouvelle règle est immédiatement applicable aux baux en cours.
Analyse
Le texte ne prévoit aucune disposition transitoire concernant les clauses d'indexation déjà stipulées dans les contrats existants. Les parties demeurent donc libres de modifier leur bail par voie d'avenant afin d'y intégrer un mécanisme de tunnel conforme aux nouvelles exigences légales.
Pour les baux à conclure, une attention particulière devra être portée à la rédaction de la clause d'indexation. Le respect du principe de symétrie constitue désormais une condition essentielle de sa validité.
Une articulation à anticiper avec la révision légale du loyer
L'intérêt pratique de ce nouveau mécanisme dépasse la seule limitation des fluctuations de l'indice.
En encadrant contractuellement les variations annuelles de l'ILC, les parties pourront également limiter le risque d'atteindre le seuil de 25 % prévu à l'article L. 145-39 du Code de commerce, seuil à partir duquel chacune d'elles peut solliciter une révision du loyer à la valeur locative en cours de bail.
La clause tunnel devient ainsi un véritable outil de sécurisation de la relation locative, en réduisant les risques de variations brutales du loyer susceptibles d'alimenter un contentieux.
Limitation du droit de préférence du locataire en cas de vente (article L. 145-46-1 du Code de commerce) :
La réforme redéfinit le périmètre du droit de préférence reconnu au locataire commercial lorsque le bailleur envisage de céder les locaux loués.
Désormais, ce droit n'a plus vocation à s'appliquer aux locaux affectés à un usage exclusif de bureaux ni aux entrepôts.
Cette exclusion relève des dispositions d'ordre public et s'applique également aux baux en cours pour les mutations intervenant après la promulgation de la loi.
Un périmètre qui appelle plusieurs précisions
Le texte confirme en revanche que les réserves et autres espaces attenants au local principal demeurent compris dans le champ du droit de préférence lorsqu'ils participent à l'exploitation du fonds de commerce.
Le critère déterminant réside dans leur rattachement matériel et fonctionnel au local principal. À l'inverse, les espaces de stockage éloignés ou loués dans le cadre d'un bail distinct devraient rester exclus du dispositif.
La distinction entre une réserve attenante et un entrepôt pourrait toutefois susciter des difficultés d'interprétation, ces deux notions répondant parfois à des usages voisins en pratique. Les premières décisions rendues sur ce point seront donc particulièrement attendues.
Le cas particulier des bureaux-boutiques
Au cours de la navette parlementaire, la Commission mixte paritaire a abandonné le critère de la réception habituelle de la clientèle qui figurait dans une précédente version du texte.
Cette évolution permet de maintenir dans le champ du droit de préférence les locaux affectés à une activité de services à caractère commercial, tels que les agences immobilières, bancaires, d'assurance ou de voyages.
En définitive, seuls les locaux exclusivement destinés à des fonctions administratives, de gestion ou de travail intellectuel, sans activité commerciale exercée dans les lieux, sont désormais exclus du bénéfice du droit de préférence.
En encadrant contractuellement les variations annuelles de l'ILC, les parties pourront également limiter le risque d'atteindre le seuil de 25 % prévu à l'article L. 145-39 du Code de commerce, seuil à partir duquel chacune d'elles peut solliciter une révision du loyer à la valeur locative en cours de bail.
La clause tunnel devient ainsi un véritable outil de sécurisation de la relation locative, en réduisant les risques de variations brutales du loyer susceptibles d'alimenter un contentieux.
Limitation du droit de préférence du locataire en cas de vente (article L. 145-46-1 du Code de commerce) :
La réforme redéfinit le périmètre du droit de préférence reconnu au locataire commercial lorsque le bailleur envisage de céder les locaux loués.
Désormais, ce droit n'a plus vocation à s'appliquer aux locaux affectés à un usage exclusif de bureaux ni aux entrepôts.
Cette exclusion relève des dispositions d'ordre public et s'applique également aux baux en cours pour les mutations intervenant après la promulgation de la loi.
Un périmètre qui appelle plusieurs précisions
Le texte confirme en revanche que les réserves et autres espaces attenants au local principal demeurent compris dans le champ du droit de préférence lorsqu'ils participent à l'exploitation du fonds de commerce.
Le critère déterminant réside dans leur rattachement matériel et fonctionnel au local principal. À l'inverse, les espaces de stockage éloignés ou loués dans le cadre d'un bail distinct devraient rester exclus du dispositif.
La distinction entre une réserve attenante et un entrepôt pourrait toutefois susciter des difficultés d'interprétation, ces deux notions répondant parfois à des usages voisins en pratique. Les premières décisions rendues sur ce point seront donc particulièrement attendues.
Le cas particulier des bureaux-boutiques
Au cours de la navette parlementaire, la Commission mixte paritaire a abandonné le critère de la réception habituelle de la clientèle qui figurait dans une précédente version du texte.
Cette évolution permet de maintenir dans le champ du droit de préférence les locaux affectés à une activité de services à caractère commercial, tels que les agences immobilières, bancaires, d'assurance ou de voyages.
En définitive, seuls les locaux exclusivement destinés à des fonctions administratives, de gestion ou de travail intellectuel, sans activité commerciale exercée dans les lieux, sont désormais exclus du bénéfice du droit de préférence.
Durcissement des conditions d'octroi de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce) :
La loi renforce les conditions dans lesquelles le locataire peut solliciter du juge des délais de paiement assortis de la suspension des effets d'une clause résolutoire.
Désormais, cette demande est subordonnée à deux conditions cumulatives.
En premier lieu, le locataire doit démontrer sa capacité à apurer la dette locative à l'origine de la procédure. Cette justification pourra notamment résulter de la production d'un compte d'exploitation prévisionnel, d'une attestation de son expert-comptable ou de tout autre document permettant d'apprécier sa situation financière.
En second lieu, il devra avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces nouvelles exigences, qui relèvent de l'ordre public, sont applicables aux procédures engagées après la promulgation de la loi, y compris lorsque le bail est antérieur.
Une consécration partielle de la pratique judiciaire
L'exigence tenant à la capacité du locataire d'apurer sa dette ne constitue pas une véritable innovation. Les juridictions des référés prenaient déjà largement en considération les perspectives de règlement avant d'accorder des délais de paiement.
La réforme a toutefois le mérite de consacrer expressément cette pratique dans le Code de commerce. Le juge dispose ainsi d'un fondement textuel pour apprécier la crédibilité du plan d'apurement présenté par le locataire, au-delà de la seule contestation de la créance.
Une seconde condition plus exigeante
La reprise du paiement des loyers courants avant la première audience constitue, en revanche, un véritable durcissement du dispositif.
Une lecture littérale du texte conduit à considérer que le locataire devra justifier, dès cette première audience, du règlement des loyers échus depuis la délivrance du commandement, sans pouvoir solliciter un simple renvoi afin de régulariser sa situation.
Il est d'ailleurs permis de relever que le texte vise uniquement le paiement du loyer courant. Les charges courantes ne sont pas expressément mentionnées, alors même qu'elles sont incluses dans la notion de dette locative retenue pour la première condition. Cette différence de rédaction pourrait alimenter de futures discussions contentieuses.
Maintien de la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire :
Taxe foncière : le maintien de la liberté contractuelle
L'une des évolutions envisagées au cours des travaux parlementaires n'a finalement pas été retenue.
Dans sa version adoptée en première lecture le 17 juin 2025, l'Assemblée nationale prévoyait d'interdire la refacturation de la taxe foncière au locataire.
Cette disposition a toutefois été supprimée au cours de la navette parlementaire, de sorte que le texte définitivement adopté ne modifie pas le droit applicable sur ce point.
En conséquence, le bailleur conserve la possibilité de mettre contractuellement la taxe foncière à la charge du locataire, sous réserve que le bail comporte une clause claire en ce sens.
La réforme illustre ainsi la volonté du législateur de préserver la liberté contractuelle des parties sur cette question, contrairement à d'autres aspects du statut des baux commerciaux qui font désormais l'objet de dispositions impératives.
Désormais, cette demande est subordonnée à deux conditions cumulatives.
En premier lieu, le locataire doit démontrer sa capacité à apurer la dette locative à l'origine de la procédure. Cette justification pourra notamment résulter de la production d'un compte d'exploitation prévisionnel, d'une attestation de son expert-comptable ou de tout autre document permettant d'apprécier sa situation financière.
En second lieu, il devra avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces nouvelles exigences, qui relèvent de l'ordre public, sont applicables aux procédures engagées après la promulgation de la loi, y compris lorsque le bail est antérieur.
Une consécration partielle de la pratique judiciaire
L'exigence tenant à la capacité du locataire d'apurer sa dette ne constitue pas une véritable innovation. Les juridictions des référés prenaient déjà largement en considération les perspectives de règlement avant d'accorder des délais de paiement.
La réforme a toutefois le mérite de consacrer expressément cette pratique dans le Code de commerce. Le juge dispose ainsi d'un fondement textuel pour apprécier la crédibilité du plan d'apurement présenté par le locataire, au-delà de la seule contestation de la créance.
Une seconde condition plus exigeante
La reprise du paiement des loyers courants avant la première audience constitue, en revanche, un véritable durcissement du dispositif.
Une lecture littérale du texte conduit à considérer que le locataire devra justifier, dès cette première audience, du règlement des loyers échus depuis la délivrance du commandement, sans pouvoir solliciter un simple renvoi afin de régulariser sa situation.
Il est d'ailleurs permis de relever que le texte vise uniquement le paiement du loyer courant. Les charges courantes ne sont pas expressément mentionnées, alors même qu'elles sont incluses dans la notion de dette locative retenue pour la première condition. Cette différence de rédaction pourrait alimenter de futures discussions contentieuses.
Maintien de la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire :
Taxe foncière : le maintien de la liberté contractuelle
L'une des évolutions envisagées au cours des travaux parlementaires n'a finalement pas été retenue.
Dans sa version adoptée en première lecture le 17 juin 2025, l'Assemblée nationale prévoyait d'interdire la refacturation de la taxe foncière au locataire.
Cette disposition a toutefois été supprimée au cours de la navette parlementaire, de sorte que le texte définitivement adopté ne modifie pas le droit applicable sur ce point.
En conséquence, le bailleur conserve la possibilité de mettre contractuellement la taxe foncière à la charge du locataire, sous réserve que le bail comporte une clause claire en ce sens.
La réforme illustre ainsi la volonté du législateur de préserver la liberté contractuelle des parties sur cette question, contrairement à d'autres aspects du statut des baux commerciaux qui font désormais l'objet de dispositions impératives.
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