Quelle TVA pour les biens immobiliers professionnels ?

Lorsqu’on parle de biens immobiliers professionnels, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est une question cruciale. Que ce soit pour l’achat, la location ou la vente de ces biens, les règles fiscales sont complexes et varient selon les situations. Dans cet article, nos spécialistes de l'immobilier d'entreprise vous propose un guide complet pour mieux comprendre les spécificités de la TVA appliquée aux biens immobiliers professionnels.

Les principes généraux de la TVA immobilière

La TVA est une taxe indirecte prélevée sur les biens et services. En matière immobilière, elle s'applique différemment selon que le bien est neuf, ancien, loué ou vendu, et selon l’usage auquel il est destiné (professionnel ou privé).

Les biens immobiliers professionnels sont destinés à des activités commerciales, industrielles ou de prestation de services. La TVA applicable dépend principalement des opérations effectuées :
  1. Achat d'un bien immobilier professionnel : la TVA peut être applicable si le bien est considéré comme neuf.
  2. Location de locaux professionnels : certaines locations sont soumises à la TVA, d'autres en sont exonérées.
  3. Vente de biens immobiliers professionnels : les ventes peuvent être taxées ou exonérées selon l'âge du bien et d'autres critères.

TVA et achat de biens immobiliers professionnels

Biens neufs et TVA

Un bien immobilier est considéré comme « neuf » lorsqu'il a moins de cinq ans à compter de sa date d'achèvement. Lorsqu'un bien neuf est vendu par un assujetti à la TVA (par exemple, un promoteur immobilier), l'achat est automatiquement soumis à la TVA. Le taux normal de TVA en France est de 20 %. Toutefois, des taux réduits peuvent s'appliquer dans certains cas (par exemple, pour les biens situés dans des zones éligibles à la TVA à 5,5 % ou 10 %).

Biens anciens

Les biens immobiliers considérés comme « anciens » sont généralement exonérés de TVA. Cependant, une option pour l’assujettissement à la TVA peut être exercée par le vendeur ou l’acheteur afin de récupérer la TVA d’amont sur les travaux ou améliorations.

Régularisation de la TVA sur les biens immobiliers

En cas d’achat de biens immobiliers, la TVA déductible doit faire l’objet d’une régularisation sur une période de 20 ans (règle du « rapport 1/20 »). Cela signifie que si le bien est vendu ou si son usage change avant la fin de cette période, une partie de la TVA initialement récupérée doit être remboursée à l’État.

TVA immobilier entreprise

TVA et location de locaux professionnels

Locations aménagées et équipées : une TVA applicable

La location de locaux aménagés et équipés, afin de permettre la réalisation d’une activité professionnelle définie, est normalement imposable à la TVA au taux de 20 %. Ces locations portent sur des locaux déjà pourvus, avant l’emménagement du locataire. Cela inclut tout le mobilier nécessaire permettant l’exploitation professionnelle à laquelle les locaux sont destinés.

Il peut s’agir notamment de locaux dotés de salles meublées à usage de réunions ou de locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d’un contrat de collaboration.

Exception : le système de la franchise en base

Ce principe n’est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base. Ce mécanisme permet de dispenser les assujettis normalement redevables de la TVA du paiement de cette taxe.

Pour bénéficier de ce système dans un bail professionnel, le chiffre d’affaires hors taxes (CAHT) ne doit pas dépasser certains seuils :

  • 36 800 € l’année civile précédente pour les prestations de service et les professions libérales relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
  • 39 100 € si le chiffre d’affaires de l’année précédente était inférieur à 36 800 €.
  • 42 900 € pour les activités réglementées des avocats.

TVA et vente de biens immobiliers professionnels

Vente de biens neufs

La vente de biens immobiliers professionnels neufs est soumise à la TVA. L’acheteur peut déduire cette TVA s'il utilise le bien dans le cadre de son activité taxable.

Vente de biens anciens

Les ventes de biens anciens sont exonérées de TVA, sauf si le vendeur opte pour l’assujettissement. Cette option est intéressante lorsque l’acheteur souhaite récupérer la TVA d’amont sur des travaux ou d’autres dépenses.

TVA et droits d'enregistrement

Lorsque la TVA s'applique, les droits d'enregistrement sont réduits. En revanche, pour les ventes exonérées de TVA, des droits d’enregistrement plus élevés sont dus (actuellement 5,80 % en France).

TVA biens professionnels

Cas particuliers

Opérations de réhabilitation

Lorsqu'un bien ancien fait l'objet d'une réhabilitation importante, il peut être requalifié en bien neuf au regard de la TVA. Dans ce cas, la vente ou la location sera soumise à la TVA.

Sociétés civiles immobilières (SCI)

Les SCI peuvent être assujetties à la TVA si elles louent des locaux professionnels et optent pour la TVA. Cette option permet de déduire la TVA sur les travaux et les dépenses d’entretien, mais implique de facturer la TVA sur les loyers.

Comment optimiser la gestion de la TVA immobilière ?

Pour optimiser la gestion de la TVA sur les biens immobiliers professionnels, voici quelques conseils :

  1. Se faire accompagner par un expert : Les règles fiscales sont complexes et varient selon les situations. Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peut vous aider à faire les bons choix.
  2. Analyser l'opportunité d’opter pour la TVA : En fonction de vos projets (travaux, revente, etc.), il peut être avantageux de soumettre certaines opérations à la TVA.
  3. Respecter les obligations de déclaration : Les déclarations de TVA doivent être rigoureusement effectuées pour éviter les redressements fiscaux.
  4. Prévoir les impacts à long terme : La régularisation de la TVA sur 20 ans impose de prendre en compte les conséquences des évolutions futures de l’usage du bien.

Conclusion

La TVA applicable aux biens immobiliers professionnels dépend de nombreux facteurs, notamment de la nature du bien, de l’opération réalisée et des choix effectués par les parties. Une bonne connaissance des règles fiscales et un accompagnement adapté sont essentiels pour optimiser la gestion de cette taxe et éviter les erreurs. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour bénéficier de conseils personnalisés.

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